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Inquilino preterido na venda do imóvel pode pedir reparação mesmo sem contrato averbado

Publicado em 06/07/2011 por Administrador

Inquilino preterido na venda do imóvel pode pedir reparação mesmo sem contrato averbado

 

A averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário não é condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado pela Terceira Turma ao julgar recurso de uma empresa de fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter sido preterida na venda do imóvel onde mantinha sua unidade de processamento de sucata.

 

O terreno alugado ficava ao lado de imóvel próprio da fundição, no qual funciona seu parque industrial – destinatário da matéria-prima processada pela unidade de sucata. Com isso, a empresa tinha interesse na compra, mas o proprietário vendeu o imóvel a terceiro, o que a obrigou a transferir a unidade de sucata para outro local. Segundo a fundição, o locador não a notificou previamente para que pudesse exercer seu direito de preferência na compra do imóvel.

 

Em ação de reparação por perdas e danos contra o ex-proprietário, a fundição afirmou que a compra lhe permitiria unificar os terrenos, perfazendo uma área total de mais de 50 mil metros quadrados, “o que implicaria acentuada valorização dos dois imóveis”. Por ter sido preterida no negócio, disse que sofreu prejuízos representados pelas benfeitorias que havia feito no imóvel, pelos gastos com a desocupação e a reinstalação da unidade em outro local, além dos aluguéis despendidos desde que lhe foi negada a possibilidade de exercer a preferência de compra.

 

O pedido de indenização foi rejeitado tanto pelo juiz de primeira instância quanto pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Para o tribunal, a fundição não teria direito à indenização por eventuais prejuízos decorrentes da inobservância do direito de preferência porque o contrato de locação não estava averbado perante o registro de imóveis. “O registro do contrato junto à matrícula do imóvel locado é pressuposto indispensável ao exercício da preferência”, afirmou a corte gaúcha.

 

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no STJ, entendeu que a averbação do contrato de locação não é imprescindível para a reparação por perdas e danos. Segundo ela, o artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar reparação por perdas e danos ou entrar com ação pedindo a adjudicação compulsória do imóvel.

 

De acordo com a ministra, “a lei determina que a averbação do contrato locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do locatário for a de adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado. Quando a pretensão é somente de índole reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que o inquilino obtenha do locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois, nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos meramente obrigacionais”.

 

Processo: REsp.1216009

 



Honorários de advogado devem entrar na condenação por perdas e danos

Publicado em 30/06/2011 por Administrador

 

A parte que deu causa ao processo deve suportar as despesas tidas pela parte contrária com advogados. O entendimento foi fixado pela Terceira Turma, ao julgar um recurso de Minas Gerais. Segundo o órgão julgador, os honorários advocatícios contratuais integram os valores devidos como reparação por perdas e danos.

 

O recurso foi movido pela Companhia de Seguros Minas Brasil, condenada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais a restituir os honorários de advogado que haviam sido pagos pela transportadora Transdelta em uma ação de cobrança. A transportadora ingressou em juízo alegando que a seguradora se negava a pagar os prejuízos sofridos em razão de acidente com um veículo segurado.

 

Além da cobertura do acidente, a transportadora exigiu reparação pelos danos materiais e morais que diz terem sido causados pela recusa da seguradora, inclusive as despesas com a contratação de advogados para realizar a cobrança judicial. O juiz de primeira instância considerou a ação procedente, mas o direito à reparação pelos gastos com advogados só foi reconhecido no TJMG, no julgamento das apelações.

 

De acordo com o tribunal estadual, a seguradora foi quem motivou a cobrança judicial, já que se recusara ao pagamento da indenização prevista contratualmente, e por isso deveria arcar com os honorários dos advogados constituídos pela Transdelta. Inconformada, a Companhia de Seguros Minas Brasil ingressou com recurso especial no STJ, sustentando que os honorários contratuais não caberiam à parte vencida no processo, a qual deveria responder apenas pelos honorários sucumbenciais.

 

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, disse em seu voto que o Código Civil de 2002 – nos artigos 389, 395 e 404 – traz previsão expressa de que os honorários advocatícios integram os valores relativos à reparação por perdas e danos. Ela esclareceu que os honorários citados no código são os contratuais e não devem ser confundidos com os de sucumbência – aqueles que a Justiça determina que o perdedor pague ao advogado do vencedor.

 

“Os honorários sucumbenciais, por constituírem crédito autônomo do advogado, não importam em decréscimo patrimonial do vencedor da demanda. Assim, como os honorários convencionais são retirados do patrimônio da parte lesada – para que haja reparação integral do dano sofrido –, aquele que deu causa ao processo deve restituir os valores despendidos com os honorários contratuais”, afirmou a relatora.

 

Processo: REsp.1134725 e 1027797



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Publicado em 13/05/2011 por Administrador

 

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